Let op!

Dit is een oud artikel m.b.t. de overdrachtsbelasting. De percentages die genoemd worden in dit artikel zijn dan ook niet meer actueel. Per 1 januari 2023 is het tarief van de overdrachtsbelasting gewijzigd. Klik hier voor meer informatie over de overdrachtsbelasting per 1 januari 2023.

Wanneer moet ik overdrachtsbelasting betalen?

Wanneer een Nederland een huis of andere onroerende zaken koopt, dan moet je overdrachtsbelasting betalen. Je moet ook overdrachtsbelasting betalen over rechten op onroerende zaken, zoals erfpachtrecht en over aandelen die je krijgt van een BV, NV of maatschap wanneer de bezittingen van deze BV, NV of maatschap voor het grootste gedeelte uit onroerende zaken bestaan.

Woning of bedrijfspand?

Rechtbank Gelderland: bedrijfspand!

Iets meer dan een jaar geleden maakten wij melding van een casus die zich had voorgedaan bij de Rechtbank Gelderland. Hier was in het geding of nu sprake was van een woning of een bedrijfspand en of dus 2% of 6% overdrachtsbelasting was verschuldigd. De Rechtbank oordeelde dat sprake was van een kantoorpand, omdat het onroerend goed ‘naar haar aard bestemd was voor de functie kantoorruimte’. Meneer Janssen was op grond van deze uitspraak 6% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Naar haar aard bestemd voor bewoning?

De vraag die het Hof moest beantwoorden was die of het onroerend goed ten tijde van de overdracht aan meneer Janssen naar haar aard bestemd was voor bewoning door particulieren?[1]

Ja, zegt het Hof. Weliswaar hebben er een aantal bouwkundige aanpassingen plaatsgevonden om de onroerende zaak als kantoor in gebruik te nemen, maar het Hof vindt dat deze niet zodanig zijn dat daardoor de onroerende zaak haar aard als woning heeft verloren. De indeling van de onroerende zaak is ondanks de verbouwing hetzelfde gebleven en er was ten tijde van de verkrijging spraken van een (bescheiden) kookgelegenheid. Het bad en de douche konden worden aangesloten op bestaande leidingen, welke niet waren verwijderd bij de verbouwing. De onroerende zaak kon volgens het Hof met zeer beperkte aanpassingen weer worden bewoond.

Hoger beroep: woning!

Het Hof heeft de uitspraak van de Rechtbank vernietigd. De onroerende zaak was in 1895 gebouwd als woning en heeft zowel een woon- als kantoorbestemming. De onroerende zaak is daarna in gebruik genomen als kantoor waarbij de woning is aangepast voor het gebruik als kantoor. Volgens het Hof is de aard van onroerende zaak woning gebleven en daar doet het tussentijdse gebruik als kantoor niet aan af.

Conclusie: Meneer Janssen is dus slechts 2% overdrachtsbelasting verschuldigd in plaats van 6%.

De Hoge Raad: woning!

Tegen de uitspraak van Het Hof is cassatie ingesteld bij de Hoge Raad. Op 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad zich uitgesproken over de vraag of sprake is van een woning of niet (ECLI:NL:HR:2017:290). De Hoge Raad geeft het Hof gelijk en overweegt het volgende:

"2.3.4. In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel strekkende tot invoering van het tweede lid van artikel 14 Wbr is benadrukt dat feitelijke bewoning nog niet meebrengt dat het gekochte bouwwerk naar zijn aard tot bewoning is bestemd, terwijl ook niet van belang is of de koper het gekochte zelf wil gaan bewonen. Gelet op deze toelichting ligt het in de rede om de vraag of de verworven onroerende zaak ‘naar zijn aard voor bewoning is bestemd’, te beantwoorden met toepassing van een zo objectief mogelijke maatstaf, dat wil zeggen een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf.

2.3.5. Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.

2.3.6. Indien toepassing van de hiervoor in 2.3.5 vermelde regels niet leidt tot een duidelijke slotsom, komt mede betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften."