Ruilverkaveling kan leiden tot ontbinding koopovereenkomst
Ruilverkaveling kan leiden tot ontbinding koopovereenkomst
Een verkoper (V) heeft aan een projectontwikkelaar (K) een aantal percelen landbouwgrond in eigendom overgedragen. Het betreffen percelen waarop in de toekomst wellicht gebouwd zou mogen worden. Na de overdracht blijkt voor K echter dat de percelen zijn gelegen in een gebied dat was opgenomen in een landinrichtingsplan voor een ruilverkaveling. V heeft dit niet aan K medegedeeld. Ondanks protesten van K zijn bij de ruilverkaveling gronden aan K toebedeeld waarvan aannemelijk is dat deze in de toekomst niet bebouwd mogen worden. K stelt vervolgens dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst omdat V niet heeft medegedeeld aan K dat de percelen in een ruilverkaveling waren betrokken. K wenst de koopovereenkomst te ontbinden.
Overweging van de rechter
De rechter overweegt dat de ligging van de percelen in een landinrichtingsgebied een bijzondere last of beperking vormt als bedoeld in artikel 7:15 Burgerlijk Wetboek. Op grond van deze bepaling is een verkoper verplicht een verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van all bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard. Met name vanwege de reden dat vooraf niet voorspelbaar is welke grond zal worden toebedeeld aan de bij de ruilverkaveling betrokken partijen, maakt dat de rechter van oordeel is dat de ligging van een perceel in een landinrichtingsplan valt onder de werking van voormeld artikel. Alleen indien zou komen vast te staan dat K ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst wist dat de percelen in een ruilverkaveling waren betrokken, gaat haar beroep op een tekortkoming in de nakoming die een ontbinding rechtvaardigt, naar het oordeel van de rechter niet op. Er is dan immer geleverd wat K verwachtte.
De rechterlijke uitspraak
Volgens de rechter is het niet voldoende dat K uit de gegevens van de openbare registers, register waarin Kadaster alle gegevens over onroerende zaken vastlegt en toegankelijk is voor iedereen, had kunnen weten dat er een landinrichtingsplan was vastgesteld voor de verkochte percelen. Uit de wetsgeschiedenis volgt namelijk dat de verplichting van een verkoper om bijzondere lasten en beperkingen te melden zo fundamenteel is, dat geen uitzondering wordt gemaakt voor lasten die een koper had kunnen kennen, bijvoorbeeld door onderzoek in de openbare registers. Het voorgaande geldt ook indien een professionele partij, zoals bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, de kopende partij is. Volgens de rechter is een ruilverkaveling namelijk iets waarop een koper, zonder een aanwijzing in die richting, niet bedacht hoeft te zijn. Dit is slechts anders indien K weet had van de ruilverkaveling. Indien V er niet in slaagt te bewijzen dat K weet had van de ruilverkaveling, moet worden aangenomen dat sprake is van een tekortkoming van V en zal K de koopovereenkomst derhalve kunnen ontbinden.
Heb je vragen of wil je advies over ruilverkaveling?
Je kunt tijdens kantooruren altijd bellen met één van onze specialisten wanneer je een vraag hebt omtrent een koopovereenkomst of ruiverkaveling. Je kunt ons bereiken op telefoonnummer (040) 244 88 55. Natuurlijk kun je ook altijd contact met ons opnemen door ons een bericht te sturen. Wij helpen je graag verder en adviseren graag wat voor jouw situatie de beste oplossing is.
