'Bijzondere' lasten of beperkingen kunnen bijvoorbeeld zijn erfdienstbaarheden of andere zakelijke rechten en beperkingen die voortvloeien uit een huurovereenkomst, pachtovereenkomst of beperkingen die voortvloeien uit bepaalde overheidsregelgeving (bestemmingsplannen, een voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten of ruilkavelingslasten). Steeds dient het te gaan om lasten of beperkingen die op de zaak in het bijzonder rusten. Niet voldoende is dat het gaat om lasten en beperkingen die drukken op alle zaken van dezelfde soort, dat noemen we een algemene beperking.

Alleereerst is het goed om te weten wat een 'publiekrechtelijke' last op beperking inhoudt: een 'publiekrechtelijke' last of beperking is een last of beperking die door de overheid aan de burger is opgelegd. Een 'privaatrechtelijke' last of beperking geldt tussen burgers onderling. 

In 2004 beantwoorde de Hoge Raad (HR) de vraag of 'publiekrechtelijke' lasten en beperkingen ook onder de vrijwaringsplicht vallen bevestigingend². Hij oordeelde dat de daar aan de orde zijnde ruilverkavelingslasten³ een 'bijzondere' last of beperking vormden, in aanmerking genomen  "dat niet op alle agrarische percelen in Nederland ruilverkavelingslasten rusten".

De uitspraak van de HR stuitte in de literatuur op veel kritiek. Het vereiste van 'bijzonderheid' zou met deze uitspraak worden uitgehold, omdat er weinig publiekrechtelijke lasten zijn die op alle (agrarische) percelen rusten. Consequentie van het arrest leek te zijn dat ook algemene publiekrechtelijke lasten en beperkinen 'uitdrukkelijk' door de koper moesten worden aanvaard, terwijl dergelijke (algemene) publiekrechtelijke lasten voor de koper vaak evengoed kenbaar zijn als voor de verkoper.

In zijn arrest van 30 januari 2015 komt de Hoge Raad aan de hiervoor genoemde kritiek tegemoed en (deels) terug op zijn uitspraak in 2004.

Het gaat hier om de 'publiekrechtelijke' lasten en beperkingen die voortvloeien uit "de Beleidsregels grote rivieren". Deze beleidsregels gelden voor alle bouwpercelen in het stroomgebied van alle grote rivieren in Nederland voor zover opgenomen in de bijlage van de beleidsregels. 

In de casus is P koper van een bouwperceel waarop de Beleidsregels van toepassing is. P vindt - onder verwijzing naar voornoemde uitspraak van de HR. - dat hier sprake is van 'bijzondere' lasten of beperkingen in de zin van de vrijwaringsplicht⁴ nu deze "niet gelden voor alle bouwterreinen in Nederland, of voor alle bouwterreinen in het rivierbed van alle rivieren in Nederland". Wat invdt de Hoge Raad hier van?

De HR stelt voorop dat voor toepasselijkheid van de vrijwaringsplicht slechts bepalend is of de lasten "op de desbetreffende zaak in het bijzonder rusten" en dat voor de toepassing hieraan niet in de weg staat dat het gaat om een last of beperking met een 'publiekrechtelijk karakter'. 

De HR haalt in zijn uitspraak de kritiek op de uitspraak Bos/Smeenk c.s. aan. Mede vanwege die kritiek ziet de HR aanleiding tot 'heroverweging' van de maatstaf uit die uitspraak. Daarbij neemt de HR allereerst in aanmerking dat het bij 'privaatrechtelijke' lasten en beperkingen steeds gaat om lasten of beperkingen die  "specifiek op de desbetreffende zaak betrekking hebben".

De vrijwaringsplicht ziet⁵ slechts op lasten of beperkingen die "de verkochte zaak in het bijzonder betreffen". Daaraan ligt kennelijk de gedachte ten grondslag dat de "verkoper (beter dan de koper) op de hoogte is van specifiek op de door hem verkochte zaak betrekking hebbende lsten en beperkingen". Dat laatste geldt niet voor publiekrechtelijke last of beperking, indien deze uit een specifiek (mede) tot de rechthebbende⁶ van de betreffende zaak gericht besluit voortvloeit. Oftewel publiekrechtelijke lasten vallen niet onder vrijwaringsplicht.

Voor zover 'publiekrechtelijke' lasten of beperkingen niet berusten op een besluit dat specifiek is gericht tot één of meer eigenaren, kun je als koper van een zaak niet stellen dat je deze niet uitdrukkelijk hebt aanvaard, aangezien dergelijke (algemene) publiekrechtelijke lasten voor jou als koper evengoed kenbaar zijn als voor de verkoper.

De notaris kan je hierover goed adviseren, zodat je weloverwogen kunt besluiten een zaak waarop een publiekrechtelijke last of beperking rust al dan niet te kopen. 

¹ Artikel 15 lid 1 van Boek 7 Burgerlijk Wetboek
² HR 27 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AN:9072 (Bos/Smeenk c.s.(
³ Een ruilverkavelingslast is een last op een perceel dat wordt toegewezen bij een ruilverkaveling
⁴ Artikel 15 lid 1 Boek 7 Burgerlijk Wetboek
⁵ blijkens de Toelichting Meijers
⁶ of de rechtsvoorganger van de rechthebbende