Oppassen bij opteren BTW belaste levering

Indien een BTW-ondernemer een onroerende zaak overdraagt dat geen nieuw gebouw of bouwterrein betreft, is de levering alleen dan aan de heffing van BTW onderworpen indien door de betrokken partijen voor een belaste levering wordt geopteerd. De reden om te opteren voor een belaste levering is over het algemeen dat de verkoper wil voorkomen dat hij aan de fiscus moet terugbetalen op grond van de herzieningsregeling die in het verleden ter zake van de verkrijging van de onroerende zaak in vooraftrek gebrachte BTW geheel of gedeeltelijk, afhankelijk van het aantal jaren dat is verstreken, aan de fiscus moet terugbetalen.

Belaste levering

Indien geopteerd is voor een belaste levering moet de koper de onroerende zaak gedurende de herzieningsperiode van 10 jaar in beginsel nagenoeg geheel voor aftrekgerechtigde prestaties gebruiken. Wanneer achteraf blijkt dat niet (meer) wordt voldaan aan dit criterium, dan wordt de BTW herzien die de verkoper in verband met die belaste levering in aftrek heeft gebracht. De wetgever had in artikel 12a Wet op de omzetbelasting (hierna: Wet ob) oorspronkelijk ervoor gekozen de naheffingsaanslag op te leggen aan de koper. De koper is immers degene die verantwoordelijk kan worden geacht voor de juiste toepassing van voormeld criterium. De koper heeft de wetenschap omtrent het gebruik van de onroerende zaak en het is hem dan ook aan te rekenen als de aftrekgerechtigheid anders blijkt uit te vallen dan is aangegeven bij de aanschaf.

Het Europese Hof van Justitie heeft in een uitspraak van 10 oktober 2013 (C-622/11, V-N 2013/53.19) echter geoordeeld dat artikel 12a Wet ob in strijd is met de BTW-richtlijn. In navolging van deze uitspraak heeft de wetgever artikel 12a Wet ob met ingang van 1 januari 2014 met terugwerkende kracht tot 10 oktober 2013 laten vervallen. Dit betekent dat voortaan alleen de verkoper aansprakelijk is voor de verschuldigde BTW als gevolg van het vervallen van de optie voor belaste levering. Derhalve zullen partijen voortaan goed moeten vastleggen dat de verkoper zich kan verhalen op de koper voor wat betreft de fiscale schade die hij - door gedragingen van de koper - ter zake lijdt. Daarnaast zou de verkoper zijn positie kunnen versterken door het verlangen van zekerheid van de koper in de vorm van een waarborgsom of bankgarantie voor het geval deze zijn verplichtingen ter zake niet nakomt.


Contact opnemen

U kunt tijdens kantooruren altijd bellen met één van onze specialisten wanneer u een vraag heeft over de belaste levering. U kunt ons bereiken op telefoonnummer (040) 244 88 55. Natuurlijk kunt u ook altijd contact met ons opnemen door ons een bericht te sturen. Wij helpen u graag verder en adviseren graag wat voor uw situatie de beste oplossing is.

Belaste levering